碧桂园将取消昆明7大项目优惠,这一“反常”举动背后有何深意?

近日,碧桂园突然宣布,将收回昆明部分项目原先的折扣。

 

碧桂园收回优惠海报

据了解,这7个即将收回优惠的项目,具体是:碧桂园天樾、碧桂园东园、碧桂园龙腾世家、碧桂园春城映像、碧桂园北城映像、碧桂园御龙半山以及隆盛府

近期的昆明楼市掀起了一波降价潮,降价楼盘之多且部分楼盘降幅之大令人咋舌。在这样的大环境下,碧桂园却决定收回优惠不再降价,显得有些反常。

由于行业嗅觉敏锐,行事作风果断,碧桂园的举动一直被业界视作最强风向标。因此,碧桂园收回优惠的举动,是否意味着昆明楼市又发生了什么潜在的变化?

要想分析碧桂园这波操作,必须先搞清楚两件事:一是昆明为什么会有这波降价潮;二是这波降价潮会持续多久。

昆明为什么会有这波降价潮?

首先,这波降价潮的根本原因是政策调控导致部分房企资金紧张。

进入7月以后,从去年到今年上半年的一系列“组合拳”楼市调控政策开始显现出效果。

不只是昆明,全国各地的房价都开始普降。

邻居成都7月房价几乎全城“飘绿”(图源蓉城动态)

一系列组合拳中尤其“三道红线”与“集中供地”政策最为致命,前者让房企举债受到制约,后者又逼迫房企要想办法筹集大量现金。

对于部分现金流本身就不充裕的房企来说,短期内想要筹集资金来迎接第二批集中供地以及房地产行业传统的“金九银十”旺季,降价促销,加速回款就几乎是唯一的手段。

如果细看这次昆明降价潮就会发现,并不是所有项目都加入了打折促销的行列。一些债务率正常,资金充裕的房企,旗下项目就几乎没有降价的意思。

因此,昆明这一波降价潮乍看之下规模很大,波及全城,实际上只是部分“踩线”房企在加速回款而已。

其次,昆明住宅库存激增,就算没有政策影响,市场也即将横盘。

导致这波降价潮的另一个原因是昆明的住宅库存激增。

根据昆明锐理今年5月发布的昆明房地产市场研究报告,昆明住宅库存面积增加到960.36万方,全部消化完需要约13个月,这已是2016年以来的最高点。

今年5月昆明商品房供应、销量、库存和价格信息(图来源锐理数据)

2017到2019的3年间,昆明出让了近3万亩土地。大量的土地供应导致商品房供应量暴增,库存迅速累积,供需关系已经失衡。

商品房供过于求让昆明房价其实早已失去了继续上行的动力,只不过在以往资金并不紧张的时候,开发商还能绷得住价格。但疲软的市场再加上政策的重锤,就让昆明房价的水分开始逐渐被挤掉。

客观来说,降价挤水分对于购房者是有益的,但近期部分开发商降价过于“凶残”,以至于让市场的信心都受到了动摇,这就偏离了国家房价调控“稳”字当头的初衷。

许多购房者此时已经完全看不清局势,买房怕被“割韭菜”,想等着“抄底”,却又不知道何时才是“底”。

这波降价潮会持续多久?

首先可以明确的是,房价单边上涨的时代已经结束,开始进入有涨有跌的调整周期。

当大部分“踩线”房企能够解决债务问题,并开始逐渐适应政策环境的时候,相信这波全国性的降价潮也就到了结束的时候。

但这一天何时到来目前还无法预料,不过有一点可以肯定:不同的城市,不同的市场情况,房价的“回暖”也会有先有后。

结合昆明的土地市场来看,预计昆明楼市“回暖”的周期不会太长。

今年上半年昆明只卖了708亩土地,其中住宅用地才388亩,加上商住混合用地也不过近700亩。而7月份昆明住宅用地仅成交45亩,8月份计划供应的住宅用地只有2.42亩。到明年之前,昆明计划出让的住宅和商住混合用地也不到650亩。

这意味着昆明今年的土地出让面积,可能只有2019年的零头。土地供应量锐减,带来的直接后果便是接下来的住宅开发将大幅减少。

 历年来昆明土地出让情况

历年来昆明土地出让情况

之所以供地面积大幅下滑,主要是昆明主城区确实没多少空地可以卖了,昆明的土地供应开始越来越依赖城改,而城改的难度还越来越大。

因此,基于以上信息我们可以预料:昆明的住宅库存将开始锐减,且很长一段时间内都很难得到补充。而随着供需关系的变化,昆明楼市“回暖”的速度可能会比想象中还要快。

行业嗅觉敏锐的碧桂园,或许也是洞悉了这一趋势,才选择收回优惠,守住价格。

如何看待碧桂园回调价格,对市场会有什么影响?

过去碧桂园虽然推出了一些优惠折扣,但其实它7大主力项目优惠力度都并不大,最多也就是98折,再加上一两个点的优惠,且部分项目优惠房源也仅有个别几套。

 

碧桂园· 春城映像

如果是在往年,这种小幅度的调价只会被视作正常的经营策略而已。只不过今年赶上政策调控,许多房企开启了“自残”模式,让外界对于这些降价企业的资金状况和项目品质产生严重质疑。

因此,碧桂园选择收回优惠的做法,也是在像外界传达一个信息:碧桂园不存在资金的问题,项目更不会发生品质缩水。

截至今年7月31日,碧桂园已经实现了销售额与销售面积双榜同时登顶,并且领先幅度巨大。 今年前7个月房企销售业绩排行(图源中指研究院)

今年前7个月房企销售业绩排行(图源中指研究院)

可以说碧桂园今年已经坐稳了行业头把交椅,完全没必要为了冲业绩再搞什么降价促销,这也是它敢于收回优惠的底气所在。

另外,诸如碧桂园·春城映像、碧桂园·御龙半山等项目,本身走的就是高性价比路线,即便不打折,其性价比都比许多打了折的项目还高,收回优惠也不会对销售产生太大影响。

 

纯板式小高层的碧桂园·御龙半山

总而言之,此次碧桂园果断终止优惠,严守价格底线的做法,对行业起到积极示范引导作用,有利于市场重拾信心,进而促进昆明楼市早日重回稳定。

本站转载文章和图片出于传播信息之目的,如有版权异议,请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权,不得转载。爆料、授权:news@hualongsheng.cn。

相关资讯

猜您喜欢

参与讨论

登录 注册

热门评论

  • 房网用户

    逼潜在客户下单的一种常规操作,过不了2个月又开始花式打折了
    回复
  • 房网用户

    不怕破产就涨,涨到三万自己留的玩
    回复
  • 房网用户

    碧桂园悦澜山什么情况,有闹事的?
    回复